🎯 Objetivo (2 h)

Salir con 1 oferta formal lista para firmar, 1 briefing hipotecario real para broker, carpeta T-72 h de firma y 4 automatizaciones activas: Paquete de arras, NPS 48 h, Reseñas & Caso de éxito, Referral 30 días.

Principio Adaix: El cierre no es suerte: es proceso + calendario + comunicación clara.

00) Dónde lo hago (sin lío)

Por defecto: Flooges → IA Inmobiliario y Automatizaciones.

• Plantillas IA: Oferta formal, Briefing broker, Paquete de arras, T-72 h, NPS & reseñas, Referral 30.
• Todo queda guardado en el expediente y puede convertirse en tarea con fecha/responsable.

Si aún no tienes Flooges IA: usa tu IA genérica para redactar y pega el resultado en el expediente. Nunca subas datos personales sin consentimiento.

0) Agenda minuto a minuto (2 h)

• 00–10 · Repaso Lección 2 (KPIs y aprendizajes).
• 10–35 · Taller A: Oferta formal profesional (condiciones + calendario + suspensivas).
• 35–60 · Taller B: Pre-filtro hipoteca + Briefing al broker (datos mínimos).
• 60–85 · Taller C: Paquete de arras en 7 días (documentos, pagos, retenciones).
• 85–105 · Taller D: T-72 h de firma (ensayo de pagos, cancelaciones, lecturas, inventario).
• 105–120 · Automatizaciones #6–#9 + KPIs de impacto.

1) Oferta formal (clara y cerradora)

1.0 Crear la tarea (1’)

• Expediente del comprador → Añadir → Tarea “L3/Oferta formal – envío” (vencimiento hoy).

1.1 Prompt IA (copiar/pegar)

«Redacta OFERTA DE COMPRA para el inmueble [dirección/ref], con:

• Precio ofertado [€] y forma de pago (contado/hipoteca prevista).
• Calendario: firma reserva [fecha], arras [fecha], escritura [fecha].
• Condiciones suspensivas (si aplica): aprobación hipoteca en [X] días; obtención CEE/cédula; certificado comunidad deuda cero; cancelación de cargas; entrega libre de ocupantes.
• Gastos: quién asume qué (ITP/IVA/AJD, notaría, registro, gestoría).
• Honorarios Adaix: reconocimiento 50% en arras / 50% en escritura.
• Vigencia de la oferta (48–72 h).

Tono profesional, formato listo para PDF.»

1.2 Checklist de calidad

• Fechas realistas y responsables por hito.
• Suspensivas completas (según caso).
• Reconocimiento de honorarios.
• Datos del inmueble coinciden con Nota Simple.

2) Financiación: pre-filtro y Briefing al broker

Acuerdo Adaix – brokers: el broker cobra solo si firma la hipoteca. El cliente puede comparar con su banco; nosotros ganamos tiempo y tasa de aprobación. Si el cliente quiere “saber cuánto puede”, pedimos simulación y límite estimado.

2.0 Crear la tarea (1’)

• Expediente del comprador → Añadir → Tarea “L3/Briefing broker – envío”.

2.1 Pre-filtro rápido (en 2’) – plantilla

• Ingresos netos mensuales: [€].
• Gastos fijos (préstamos, pensión…): [€].
• Ahorro disponible: [€].
• Precio objetivo: [€].
• Esfuerzo = (Cuota estimada / Ingresos netos) ≤ 35–40%.
• Ahorro objetivo: ≥ 20% del precio + ~10% gastos (orientativo).
• Situación laboral (indefinido/antigüedad; autónomo: facturación y SS).

2.2 Prompt IA – Briefing al broker

«Redacta email de briefing a broker con datos mínimos: ingresos netos mensuales [€], gastos fijos [€], ahorro [€], precio objetivo [€], LTV estimado [%], esfuerzo [%] con cuota simulada a [tipo/plazo], situación laboral [detalles], adjuntos disponibles [nóminas/IRPF/vida laboral], plazo deseado de firma y escenario (primera vivienda/inversión). Pide: mejor oferta sin vinculación excesiva, simulación y límite máximo de compra.»

2.3 Nota para el cliente

“El broker compara varios bancos y no te cobra si no firmas. Tú decides: su oferta o tu banco; nosotros no enviamos documentación sensible sin tu consentimiento.”

3) Paquete de arras en 7 días (lo imprescindible)

3.0 Crear la tarea (1’)

• Expediente → Añadir → Tarea “L3/Paquete de arras – completo” (venc. 7 días).

3.1 Prompt IA – Lista de documentos y pagos

«Genera checklist para arras del inmueble [ref]:

• Documentación vendedor: Nota simple (≤30 días), título de propiedad, IBI + ref. catastral, CEE, cédula/1ª ocupación si aplica, certificado comunidad deuda cero y derramas, estatutos/actas, facturas suministros.
• Cargas: certificado de deuda hipotecaria y plan de cancelación (económica y registral).
• Pagos/retenciones: señal (importe y custodia por agencia), retención por embargos/afecciones si procede.
• Calendario: reserva [fecha], arras [fecha], escritura [fecha].
• Cláusulas: reconocimiento de honorarios 50/50; suspensión por hipoteca/CEE/comunidad/cancelaciones; inventario anexo si mobiliario permanece.

Formato en tabla con responsables y fechas.»

3.2 Tips prácticos

• Custodia de la señal por la agencia (recomendado).
• Si hay hipoteca, coordinar carta de pago y cancelación. El comprador puede pagar directamente la deuda del vendedor con cheque bancario al acreedor en notaría; debe constar en escritura y acompañarse de carta de pago y cancelación registral.
• Embargos/Afecciones: pactar retención en escritura en poder del notario/gestoría hasta levantamiento y asiento registral.

4) T-72 h de firma (ensayo general)

4.0 Crear la tarea (1’)

• Expediente → Añadir → Tarea “L3/T-72 h – Ensayo de firma” (venc. 72 h antes).

4.1 Prompt IA – Lista T-72 h

«Genera checklist T-72 h para firma de [inmueble]:

• Notaría: minuta recibida y revisada; borrador escritura; convocatorias enviadas.
• Pagos: cheques/transferencias preparados (incluido cheque al banco acreedor si aplica).
• Cargas: escrituras de cancelación y gestoría asignada.
• Comunidad: certificado deuda cero y derramas.
• Suministros: lecturas planificadas y teléfonos de altas.
• Inventario: anexo con fotos/vídeo subido a Flooges y enlace de visualización enviado a las partes.
• Llaves/mandos: conteo y acta de entrega.
• Honorarios: facturas preparadas (arras/escritura).»

4.2 Inventario con evidencia

• Fotos/vídeo por estancia, contadores, nº de serie si aplica.
• Subir a Flooges/Expediente/Inventario y enviar enlace por WhatsApp/email a las partes.

5) Automatizaciones (activas al terminar la clase)

#6 Paquete de arras (tareas + docs)

• Cómo: Expediente → Automatizaciones → Paquete de arras (o crear tarea con sub-tareas).
• Disparador: reserva firmada.
• Contenido: checklist de docs/pagos + calendario + responsables.

#7 NPS 48 h post-reserva

• Cómo: Expediente → Automatizaciones → NPS 48 h.
• Mensaje: encuesta 1–10 + espacio abierto.
• Objetivo: NPS ≥ 60.

#8 Reseñas & Caso de éxito

• Cómo: si NPS ≥ 9, enviar plantilla para reseña (Google/portales) + solicitud de permiso para Caso de éxito.
• Entrega: guardar capturas/links en expediente.

#9 Referral 30 días

• Cómo: a los 30 días de la firma, mensaje de referidos + gestión total.
• Texto: “¿Conoces a alguien que esté pensando en vender/alquilar? Tenemos huecos para 2 valoraciones sin coste este mes.”

6) KPIs de impacto (30–60 días)

• Oferta→Reserva ≥ 60%.
• Reservas→Arras ≥ 90%.
• Arras→Escritura ≥ 95%.
• Incidencias T-0 ≤ 1 por cada 30 días.
• NPS ≥ 60.
• Reseñas obtenidas por operación ≥ 1.

7) Errores comunes (y antídotos)

• Oferta sin calendario → siempre fechas y responsables.
• Suspensivas incompletas → copiar las de la Guía Compra-Venta (Lección 12).
• No coordinar cancelación hipotecaria → pedir certificado y plan; si conviene, cheque del comprador al banco del vendedor.
• Sin inventario → fotos/vídeo + envío a partes desde Flooges.
• NPS olvidado → automatización #7 al firmar reserva.

8) Cumplimiento (recordatorio)

• RGPD: consentimientos y cláusulas; minimización de datos.
• PBC/FT: KYC y coherencia de pagos (nada de efectivo atípico).
• Publicidad veraz y revisión humana siempre.
• Custodia de señal y seguros (RC/Caución) al día.

9) Tarea de la semana (15’/día)

1. Lunes: redacta 1 oferta con suspensivas y calendario.
2. Martes: envía briefing a broker y solicita límite máximo.
3. Miércoles: monta paquete de arras.
4. Jueves: ejecuta T-72 h de una firma real.
5. Viernes: activa NPS y Referral 30 en el último expediente cerrado.

🎯 Objectif (2 h)

Repartir avec 1 offre formelle prête à signer, 1 briefing de financement réel pour le courtier, un dossier T-72 h avant signature et 4 automatisations actives : Pack d’arrhes, NPS 48 h, Avis & Cas de succès, Referral 30 jours.

Principe Adaix : Le closing n’est pas une question de chance : c’est processus + calendrier + communication claire.

00) Où le faire (sans prise de tête)

Par défaut : Flooges → IA Immobilière et Automatisations.

• Modèles IA : Offre formelle, Briefing courtier, Pack d’arrhes, T-72 h, NPS & avis, Referral 30.
• Tout est enregistré dans le dossier et peut devenir une tâche avec date/responsable.

Si tu n’as pas encore Flooges IA : utilise ton IA générique pour rédiger et colle le résultat dans le dossier. Jamais de données personnelles sans consentement.

0) Agenda minute par minute (2 h)

• 00–10 · Revue Leçon 2 (KPI et apprentissages).
• 10–35 · Atelier A : Offre formelle professionnelle (conditions + calendrier + clauses suspensives).
• 35–60 · Atelier B : Pré-filtre financement + Briefing au courtier (données minimales).
• 60–85 · Atelier C : Pack d’arrhes en 7 jours (documents, paiements, retenues).
• 85–105 · Atelier D : T-72 h de signature (répétition paiements, radiations, relevés, inventaire).
• 105–120 · Automatisations #6–#9 + KPI d’impact.

1) Offre formelle (claire et orientée closing)

1.0 Créer la tâche (1’)

• Dossier acheteur → Ajouter → Tâche « L3/Offre formelle – envoi » (échéance aujourd’hui).

1.1 Prompt IA (copier/coller)

« Rédige une OFFRE D’ACHAT pour le bien [adresse/réf], avec :

• Prix offert [€] et mode de paiement (comptant/prêt prévu).
• Calendrier : signature de réservation [date], arrhes [date], acte [date].
• Clauses suspensives (si besoin) : accord de financement sous [X] jours ; obtention CEE/certificat ; attestation de copropriété « dette zéro » ; radiation des charges ; remise libre de toute occupation.
• Frais : qui paie quoi (droits, notaire, registre, gestion).
• Honoraires Adaix : reconnaissance 50 % aux arrhes / 50 % à l’acte.
• Validité de l’offre (48–72 h).

Ton professionnel, format prêt pour PDF. »

1.2 Checklist qualité

• Dates réalistes et responsables par étape.
• Clauses suspensives complètes (selon le cas).
• Reconnaissance des honoraires.
• Données du bien cohérentes avec l’extrait de propriété.

2) Financement : pré-filtre & Briefing au courtier

Accord Adaix – courtiers : le courtier est rémunéré uniquement si le prêt est signé. Le client peut comparer avec sa banque ; nous gagnons en temps et en taux d’acceptation. S’il veut « savoir jusqu’où il peut aller », on demande une simulation et une limite de budget estimée.

2.0 Créer la tâche (1’)

• Dossier acheteur → Ajouter → Tâche « L3/Briefing courtier – envoi ».

2.1 Pré-filtre rapide (en 2’) – modèle

• Revenus nets mensuels : [€].
• Charges fixes (crédits, pension…) : [€].
• Épargne disponible : [€].
• Prix cible : [€].
• Effort = (mensualité estimée / revenus nets) ≤ 35–40 %.
• Épargne cible : ≥ 20 % du prix + ~10 % de frais (indicatif).
• Situation pro (CDI/ancienneté ; indépendant : CA et cotisations).

2.2 Prompt IA – Briefing courtier

« Rédige un e-mail de briefing au courtier avec les données minimales : revenus nets mensuels [€], charges fixes [€], épargne [€], prix cible [€], LTV estimé [%], effort [%] avec mensualité simulée à [taux/durée], situation professionnelle [détails], pièces disponibles [fiches de paie/IR/attestation], délai souhaité pour la signature et contexte (résidence principale/investissement). Demande : meilleure offre sans sur-vinculation, simulation et budget maximum. »

2.3 Message pour le client

« Le courtier compare plusieurs banques et ne te facture pas si le prêt n’est pas signé. C’est toi qui choisis : son offre ou ta banque ; nous n’envoyons aucun document sensible sans ton consentement. »

3) Pack d’arrhes en 7 jours (l’essentiel)

3.0 Créer la tâche (1’)

• Dossier → Ajouter → Tâche « L3/Pack d’arrhes – complet » (échéance 7 jours).

3.1 Prompt IA – Liste de documents et paiements

« Génère un checklist pour les arrhes du bien [réf] :

• Documents vendeur : extrait de propriété (<= 30 jours), titre de propriété, taxe foncière + réf. cadastrale, CEE, certificat d’occupation si applicable, attestation de copropriété dette zéro et appels de fonds, statuts/PV, factures de services.
• Charges : attestation de dette hypothécaire et plan de radiation (économique et au registre).
• Paiements/retenues : dépôt (montant et garde par l’agence), retenue en cas de saisies/affections si nécessaire.
• Calendrier : réservation [date], arrhes [date], acte [date].
• Clauses : reconnaissance des honoraires 50/50 ; suspension pour financement/CEE/copropriété/radiations ; inventaire en annexe si mobilier inclus.

Format en tableau avec responsables et dates. »

3.2 Tips pratiques

• Garde du dépôt par l’agence (recommandé).
• En présence d’une hypothèque, coordonner lettre de remboursement et radiation. L’acheteur peut payer directement la dette du vendeur avec un chèque de banque au créancier chez le notaire ; cela doit figurer à l’acte avec lettre de paiement et radiation au registre.
• Saisies/affections : prévoir une retenue à l’acte chez le notaire/gestionnaire jusqu’à levée et inscription au registre.

4) T-72 h de signature (répétition générale)

4.0 Créer la tâche (1’)

• Dossier → Ajouter → Tâche « L3/T-72 h – Répétition de signature » (échéance 72 h avant).

4.1 Prompt IA – Liste T-72 h

« Génère un checklist T-72 h pour la signature du bien [réf] :

• Notaire : projet d’acte reçu et relu ; brouillon d’acte ; convocations envoyées.
• Paiements : chèques/virements préparés (y compris chèque à la banque créancière si applicable).
• Charges : actes de radiation et gestionnaire assigné.
• Copropriété : attestation de dette zéro et appels de fonds.
• Services : relevés planifiés et numéros pour les mises en service.
• Inventaire : annexe avec photos/vidéo chargé dans Flooges et lien de visualisation envoyé aux parties.
• Clés/télécommandes : comptage et procès-verbal de remise.
• Honoraires : factures prêtes (arrhes/acte). »

4.2 Inventaire avec preuve

• Photos/vidéo par pièce, compteurs, numéros de série si besoin.
• Uploader dans Flooges/Dossier/Inventaire et envoyer le lien par WhatsApp/e-mail aux parties.

5) Automatisations (actives en fin de session)

#6 Pack d’arrhes (tâches + docs)

• Comment : Dossier → Automatisations → Pack d’arrhes (ou tâche avec sous-tâches).
• Déclencheur : réservation signée.
• Contenu : checklist docs/paiements + calendrier + responsables.

#7 NPS 48 h post-réservation

• Comment : Dossier → Automatisations → NPS 48 h.
• Message : question 1–10 + champ libre.
• Objectif : NPS ≥ 60.

#8 Avis & Cas de succès

• Comment : si NPS ≥ 9, envoyer un modèle d’avis (Google/portails) + demande d’autorisation pour Cas de succès.
• Preuve : enregistrer captures/liens dans le dossier.

#9 Referral 30 jours

• Comment : 30 jours après l’acte, message pour recommandations + prise en charge totale.
• Texte : « Connais-tu quelqu’un qui pense à vendre/louer ? Nous avons 2 créneaux pour des évaluations gratuites ce mois-ci. »

6) KPI d’impact (30–60 jours)

• Offre→Réservation ≥ 60 %.
• Réservations→Arrhes ≥ 90 %.
• Arrhes→Acte ≥ 95 %.
• Incidents T-0 ≤ 1 tous les 30 jours.
• NPS ≥ 60.
• Avis obtenus par opération ≥ 1.

7) Erreurs fréquentes (et antidotes)

• Offre sans calendrier → toujours des dates et des responsables.
• Clauses suspensives incomplètes → copier celles du Guide Achat-Vente (Leçon 12).
• Pas de coordination de la radiation hypothécaire → demander certificat et plan ; si pertinent, chèque de l’acheteur à la banque du vendeur.
• Pas d’inventaire → photos/vidéo + envoi aux parties depuis Flooges.
• NPS oublié → automatisation #7 à la signature de la réservation.

8) Conformité (rappel)

• RGPD : consentements et clauses ; minimisation des données.
• LCB-FT : KYC et cohérence des paiements (pas de cash atypique).
• Publicité véridique et relecture humaine systématique.
• Garde du dépôt et assurances (RC/caution) à jour.

9) Tâche de la semaine (15’/jour)

1. Lundi : rédiger 1 offre avec clauses suspensives et calendrier.
2. Mardi : envoyer un briefing au courtier et demander le budget max.
3. Mercredi : monter le pack d’arrhes.
4. Jeudi : exécuter un T-72 h sur une signature réelle.
5. Vendredi : activer NPS et Referral 30 sur le dernier dossier clôturé.

🧠 Auto-évaluation – Leçon 3 (12)